土储专项债激增5000亿，自审自发试点引领2025土地融资新局。
11月26日讯（编辑 杨斌）自2024年下半年以来，地方政府专项债券在土地储备领域的应用显著提速。据最新统计，用于收购收回存量闲置土地的土储专项债已发行超过5000亿元，释放出政策层面稳地产、化债务的强烈信号。值得注意的是，在这一轮发债热潮中，“自审自发”试点地区成为绝对主力，其发行规模占总体比重逾三分之二，反映出制度灵活性对资金落地效率的关键影响。
企业预警通数据显示，截至当前，全国已有27个省、市、自治区公示了具体收购存量闲置土地项目信息，累计涉及地块达5182宗，拟投入资金规模（含计划）高达5780.48亿元。这一数字不仅体现了各地盘活低效用地的决心，也折射出地方政府在财政承压背景下，试图通过专项债撬动存量资源、缓解财政与债务双重压力的战略意图。
从区域分布看，广东、重庆、河南、江西和安徽五地走在前列。其中，广东省以663.74亿元的资金规模领跑全国，覆盖299宗地块；重庆市紧随其后，金额达626.50亿元，涉及442宗土地。这两个直辖市/省份的高投入，既得益于较为成熟的土地市场基础，也与其较强的财政统筹能力密切相关。值得关注的是，尽管中西部地区起步较晚，但近期发力明显，正逐步缩小与东部发达地区的差距。
浙商证券固收分析师杜渐指出，目前已披露的收储对象中，城投公司与地方国企占比超过60%，而民营企业参与度较低，尤其鲜见发债民营房企的身影。这说明当前土储专项债的政策导向更倾向于“救项目、稳平台”，优先服务于化解区域性债务风险。对于民企而言，由于收储价格往往低于账面价值，加之审批流程复杂，实际获得感有限。这种结构性倾斜虽有助于短期维稳，但也可能延缓市场出清节奏。
回顾政策脉络，2024年11月自然资源部印发《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》，标志着新一轮土储专项债工作的正式启动。一年来，政策框架持续完善——今年3月，自然资源部与财政部联合发布实施细则，进一步明确资金使用主体、审核流程以及收益平衡机制，为专项债合规高效投放提供了制度保障。
然而，政策推进并非一帆风顺。今年上半年，尽管各地公示的收储项目规模已逼近5000亿元，但实际发行的土储专项债仅约2000多亿元，进度明显滞后。这种“热在前端、冷在后端”的现象，暴露出项目储备质量、收益测算合理性及审批权限等多重制约因素。直到下半年，随着“自审自发”机制加速落地，发行节奏才真正迎来拐点。
根据企业预警通数据，截至目前，已有20个省市完成或计划发行用于土地回购的专项债，总额达5172.597亿元。其中上海、广东、浙江位列前三，均突破500亿元大关。这三个经济强省（市）不仅是财政实力雄厚的代表，更是“自审自发”改革的先行者，其经验或将为后续推广提供重要参考。
尤为关键的是，在已发行地区中，“自审自发”试点省份贡献了3541.9228亿元，占比高达68.47%；而非试点地区直至10月才陆续破冰，目前合计发行1630.6742亿元，主要集中在江西、重庆、湖北、陕西和新疆等地。这一分化格局清晰表明：审批权限下放程度直接决定了地方融资主动性与执行效率。没有自主决策权的地方，即便有需求也难以快速响应。
东方证券固收首席齐晟分析认为，上海、浙江、广东之所以能大规模动用专项债支持土地储备，除了土地资产价值高、抵押能力强外，更深层原因在于具备“自审自发”的制度红利。相比之下，湖南、江苏、山东和广东等地虽然总量不突出，但专项债占项目总投资比例较高，显示出更强的政策依赖性与资金撬动力。从地市层级观察，资金仍高度集中于省会及核心城市，但部分省内次级城市也开始受益，呈现由点及面扩散趋势。
展望未来，业内普遍预测2024年全年土储专项债发行规模有望达到6000亿元。杜渐预计，2025年发行量或将维持在6000亿元左右，而中信证券FICC首席明明则更为乐观，认为可能达到6000亿至1万亿元区间。这一预判背后，是对房地产市场底部企稳、地方政府化债诉求增强以及专项债扩容空间的认可。
齐晟同时提醒，当前拟使用专项债收储的土地总体规模仍然有限，覆盖区域也不够广泛。能否持续推进，很大程度上取决于三大变量：一是“自审自发”机制是否进一步扩围；二是土地自身价值能否支撑未来的收益平衡；三是地方财政对土地市场的依赖程度是否会因此加剧。若缺乏市场化退出路径，单纯依靠财政兜底回购，恐难形成长效机制。
华泰证券固收研究团队建议密切关注11月至12月非“自审自发”地区专项债发行进展。这些地区的破局，不仅意味着政策覆盖面的实质性拓展，也将为更多城市的闲置土地处置和新增土储项目注入流动性。短期来看，此举有助于稳定土地市场预期，改善房企特别是城投类企业的现金流状况；但从长远看，还需警惕过度依赖政府信用介入可能带来的道德风险和资源配置扭曲。
总体而言，土储专项债正在成为当前稳楼市、防风险的重要工具之一。它既是财政政策与土地调控协同发力的体现，也是地方政府在债务高压下探索新出路的现实选择。然而，工具本身并无好坏，关键在于如何使用。只有坚持“项目收益自平衡”原则，严控资金用途，避免变相兜底，才能真正实现盘活存量、激活市场的初衷，而非仅仅推迟问题的到来。
