唠唠资讯2026年04月07日 14:05消息，公募REITs年报披露，部分项目业绩超预期，但二级市场表现承压。
公募REITs的年度报告已经全部披露，2025年REITs的业绩完成情况总体表现良好。超过三分之一的REITs项目在2025年的可分配金额超过了预期的100%，部分项目甚至超过预期的120%。然而，近期REITs的二级市场整体出现回调。
机构人士指出，当权益等风险资产面临压力时，REITs的高分红优势更加明显，未来可重点关注其分红收益以及由避险情绪引发的交易机会。
业绩完成度整体良好，部分项目超过120%
从总体来看，77单公募基础设施REITs项目在2025年的整体业绩表现较为理想，其中有29单项目的可供分配金额完成率超过了100%。
具体来看，国泰海通东久新经济REIT的完成度已达到174%。2025年11月，该项目顺利完成扩募。基金年报显示，本期全年调整后的含扩募可供分配预测金额为7457万元，完成度仍保持在101%，不动产运营业绩略微超出扩募预期。
博时津开产园REIT在2025年的可供分配金额完成度达到124%，显示出项目运营的强劲表现。年报指出，基金管理人通过积极协调运营管理机构，拓展招商渠道，并提前与存量租户展开续租谈判，确保关键租户在到期前顺利续约，从而有效避免了原计划中基于谨慎性考虑的空置损失，保障了实际运营收入，使其超过招募说明书中测算的预期水平。同时，管理方还通过主动降本增效，有效控制项目成本，实际运营成本较预期有所节省。 从这一表现来看，基金管理人在运营策略上的灵活性和执行力值得肯定。在当前经济环境下，能够实现超出预期的收益，不仅体现了项目本身的稳定性，也反映出管理团队在市场开拓和成本控制方面的专业能力。这种成绩为投资者带来了信心，也为同类基础设施REITs提供了可借鉴的运营经验。
在其他表现较为理想的资产项目中，华夏特变电工新能源REIT的年报显示，项目发电收入超出招募说明书中的预测数值，同时可再生能源补贴的回款速度有所加快，从而有效减少了保理费用的支出。工银蒙能清洁能源REIT在年报中提到，2025年可再生能源补贴应收账款的回款情况较为良好。
华夏北京保障房REIT项目在年报中指出，2025年的实际运营业绩超出预期，同时运营费用有所节省。国泰海通济南能源供热REIT的年报也显示，其实际经营表现优于预期。 从目前的公开数据来看，多个基础设施REIT项目在2025年的实际运营中表现出色，不仅业绩超预期，还实现了成本控制上的优化。这反映出我国基础设施资产的运营效率正在逐步提升，也为投资者带来了更稳定的回报预期。这类积极信号有助于增强市场对REITs产品的信心，推动更多资本关注和参与这一领域。
中信证券FICC研究首席明明指出，多数公募REITs在2025年的营业收入完成率已超过90%，其中高速公路和产业园区板块的营收完成情况相对较弱，而公用事业、保障房、消费基础设施以及数据中心等领域的营收表现较为理想。此外，得益于成本费用的降低、项目留存收益的积累以及原始权益人兑现业绩承诺等因素，大多数公募REITs的可供分配金额完成情况整体较好。
风险资产承压，REITs高分红属性凸显
3月以来，随着美伊局势进一步紧张，市场风险资产普遍受到压力。中证REITs全收益指数周内下跌2.45%，周K线已连续五周下跌，年内累计涨幅转为负值。
具体来看，仓储物流与产业园区板块表现低迷，其中两个仓储物流项目自3月以来跌幅已超过10%，而部分新能源及收费公路项目则相对抗跌。
中金公司固收研究团队指出，能源板块有望受益于油价持续上涨以及算力需求推动下电力需求预期改善的利好因素；部分具备路网引流效应的高速公路项目表现相对较好；而仓储板块则因关联方续租时出现降租等事件影响，整体表现较为低迷。 从当前市场动态来看，能源与基础设施领域的结构性机会正在逐步显现，尤其是在全球能源价格波动加剧的背景下，相关板块的抗风险能力值得关注。与此同时，仓储行业面临的租金调整压力，反映出部分传统资产在经济周期中的脆弱性。这些变化提示投资者需更加注重行业间的差异性，合理配置资产以应对不同板块的潜在风险与机遇。
另有REITs投研人士表示，随着年报的陆续发布，对REITs市场的影响已相对有限。在权益类等风险资产承压的背景下，REITs所具有的高分红特性逐渐显现，吸引了避险资金的青睐。 从当前市场环境来看，投资者更倾向于寻找相对稳定、收益可预期的资产，而REITs凭借其分红优势，在市场波动中展现出一定的抗跌性。这不仅反映了市场对稳健收益的需求，也说明了REITs在资产配置中的角色正在逐步提升。未来，随着更多优质资产的注入和市场认知的深化，REITs有望获得更多关注与资金流入。
明明认为，短期内，年报发布后，部分REITs可能迎来集中分红的窗口期。随着市场持续调整，建议积极关注运营稳定、分红比例较高的产品。近期新发行的REITs项目较多，建议重视那些一二级市场价差较大、底层资产质量优异的打新机会。此外，在市场持续回调的背景下，具备稳健运营能力、存在持续扩募预期，并设有业绩补偿条款的标的仍值得重点关注。
中金公司固定收益研究团队指出，REITs估值的调整为后续资金配置提供了更高的安全边际。二季度市场将迎来较多的催化因素，包括分红派息、一季度业绩报告以及部分商业不动产定价上市后资金重新流入二级市场等。应重点关注优质新发项目，同时留意潜在避险情绪和利率下行所带来的交易机会。
