商业地产REITs热潮来袭，460亿资金涌入，新城、星河等民企逆势突围。
自2025年末证监会正式启动商业不动产公募REITs试点以来，我国公募REITs市场迎来新一轮发展浪潮，商业地产存量资产资本化进程全面提速。这一政策节点意义重大——它标志着我国不动产金融工具从基础设施领域向市场化程度更高、运营更复杂的商业不动产纵深拓展，是房地产行业“去杠杆、稳经营、促转型”关键一环的制度性突破。
截至3月20日，沪深交易所已累计收到15单申报项目，合计拟募集资金超460亿元。其中，有7家房企作为原始权益人或底层资产持有方深度参与，占比接近一半。值得注意的是，这并非简单意义上的“数量堆砌”：7单涉房项目平均单笔募资达24.7亿元，远高于非房企类项目均值，反映出房企不仅参与意愿强，更具备可证券化优质资产的现实基础——这是市场真实需求与政策供给精准对接的有力印证。
“本轮商业不动产REITs申报呈现出业态多样化的特点，不仅仅局限在购物中心，还有酒店、商业办公楼、公寓和商街及其混合业态；城市能级也有所下沉，扩展至二三线城市。”中证鹏元研发部资深研究员、宏观及REITs研究小组负责人吴进辉在接受界面新闻采访时表示，“但与此同时，资产质量和合规风险也需要重点关注。”——这一提醒尤为及时。业态多元本是进步，但酒店、长租公寓等现金流波动性更高的资产若未经审慎筛选即仓促入池，可能稀释整体产品稳定性；而二三线城市项目的纳入，必须建立在真实、可持续的出租率与租金增长支撑之上，绝不能以“下沉”之名行“降标”之实。
从“破冰”到“提速”，商业不动产REITs不仅为存量资产盘活开辟了高效通道，也在深刻重塑房地产行业的商业模式与资本逻辑。过去十年，房企困于“高周转—高负债—高库存”闭环，而REITs正悄然撬动一个新闭环：“重资产沉淀—专业运营—持续分红—市值反哺”。这个闭环不依赖销售回款，而依托运营能力与信用积累，其价值导向的转变，或将真正倒逼行业告别粗放，回归商业本质。
房企成参与主力
在这一轮申报热潮中，房企的参与度明显提升。15单项目中，涉房企业占了7单，预计募集金额超173亿元，参与者包括保利发展、新城发展、首开股份等头部及区域龙头企业。这一比例之高，在此前任何一轮REITs扩容中都未曾出现，背后是房企对资金安全边际的迫切诉求，更是资本市场对其运营能力的一次集体“再估值”。
从资产类型看，商场、写字楼、商业综合体、酒店等多种业态均有覆盖；从城市能级看，项目也已从首批集中于一线城市，逐步扩展至更多能级城市。这种扩展值得肯定，但需警惕“表面下沉”陷阱——真正的城市能级下沉，应伴随成熟运营团队、本地化租户结构与稳健租金溢价能力的同步下沉，而非仅将三四线城市空置率偏高的老旧物业打包上市。
进一步来看一些有代表性的企业。如保利发展，是A股上市房企中首家申报商业不动产REITs的公司。其选定的标的资产位于粤港澳大湾区两大核心城市：广州天河珠江新城的标杆写字楼“保利中心”，以及佛山金融CBD的成熟购物中心“保利水城”。这一选择极具示范意义：既锚定国家战略区域，又严守资产质量底线，用“双核驱动”打消市场对商业REITs底层资产抗周期能力的疑虑。
上海地产集团作为地方国企的代表，其申报的REITs底层资产为位于上海黄浦世博滨江板块的两栋优质写字楼——鼎保大厦与鼎博大厦。两项目直线距离仅约500米，区位优势显著，截至2025年末出租率接近满租，2026年预计分派率达4.5%，契合了当前国企资产保值增值的核心诉求。国企率先“亮出硬资产”，不仅释放稳定信号，更以实际行动诠释了“管资本”改革下，国有资产从“账面价值”向“现金流价值”的跃迁路径。
值得关注的是，民企的身影也开始涌现。星河集团作为非上市房企的代表，也加入到申报行列之中。民营企业的积极参与，从一个侧面反映出商业不动产REITs的市场吸引力已经超越了所有制界限。这尤为珍贵——在当前市场信心修复的关键期，民企敢于以优质资产“真金白银”入场，既是自身运营实力的自信表达，也为整个行业注入了一剂强心针。
“从今年已申报的项目来看，参与主体已经从早期的政府平台、国资为主，拓展到了央企、地方国企、外资、民企多元参与的格局。这说明公募REITs市场制度在不断完善，正在逐步走向成熟。”世邦魏理仕中国区研究部负责人谢晨在接受界面新闻采访时指出。我们认同这一判断，但更想强调：多元参与只是表象，真正成熟的标志在于——不同所有制主体在同等规则下公平竞争、同台竞技，并接受同一套透明、可预期的监管尺度。
房企何以成为此轮商业不动产REITs申报的重要力量？
上海易居房地产研究院副院长严跃进向界面新闻分析指出，过去房企在类REITs市场中角色边缘，主要因为缺乏公开上市的标准化的退出渠道。而公募REITs的推出，让房企可以通过出让项目股权、保留运营权的方式，将沉淀在商业项目上的资金回笼。“这对降低杠杆的作用体现在两个层面：一是资产出表带来的资产负债率优化，二是募集资金可用于偿还存量债务或投入新项目，改善现金流。”严跃进表示，从当前房企的操作模式来看，其将旗下商业广场作为底层资产申报发行，并计划参与相应比例的战略配售。这种“保留核心份额+盘活存量”的模式，既锁定了未来运营收益，又实现了当期资金回笼，是典型的“轻重并举”转型路径。——这一路径的普适性值得深思：它并非要求房企彻底“去地产化”，而是通过金融工具设计，让重资产“活起来”、让轻资产“立得住”，堪称中国特色房地产转型的务实解法。
谢晨则从工具属性角度补充道：“公募REITs本质是‘不动产的股票’，为开发商融资和轻资产转型拓宽了路径，同时也为机构和普通投资者参与优质项目提供了一个流动性更好、透明度更高的平台。”在他看来，这是助推资本市场与不动产行业高质量发展的重要抓手。我们补充一点：当REITs真正成为“不动产的股票”，其价格波动就不再仅由开发周期左右，而将更敏感地反映租金涨跌、租户结构、能耗管理、ESG表现等运营细节——这将前所未有地倒逼房企从“盖楼者”进化为“空间服务者”，其深远影响，远超一单融资本身。
更深层的变化在于，REITs架构下房企的盈利逻辑正在重构。在实现资产变现的同时，房企通过持有部分份额、担任运营管理机构等方式，保留了与资产的长期联系。盈利点从过去开发销售的一次性收益，转向资产管理费、运营绩效提成等持续性收入。这种收入结构更加稳定，且与运营效率直接挂钩，倒逼房企从传统的“开发商”向专业的“资产管理商”转型。这不仅是财务报表的调整，更是组织能力、人才结构与企业文化的一场静默革命。
市场热，监管稳
扩容提速的背后，是首批项目良好的市场表现与监管层“优质项目先行、稳字当头”的原则。当前阶段，“稳”不是保守，而是战略定力——在市场热情高涨时守住资产质量底线，在各方期待迫切时坚持“宁缺毋滥”，恰恰是对投资者最根本的负责，也是对REITs制度公信力最有效的维护。
“REITs最核心的是底层资产现金流。政策核心思路还是要确保资产符合上市要求，比如收益率、合规和手续等，确保市场的平稳健康发展。”吴进辉对界面新闻指出。这一判断直指要害。我们观察到，目前受理项目普遍位于一线及强二线城市核心地段，出租率或开业率长期维持在90%以上，原始权益人多为央国企、头部民企或外资机构。这并非监管“挑肥拣瘦”，而是用首批项目树立行业标杆：只有当最优质的资产率先上市并持续兑现分派承诺，后续更广泛资产的入池才具备说服力与可持续性。
从已受理项目的反馈情况来看，问询的核心主要围绕底层资产质量、出租率预测审慎性、租约集中到期风险等关键问题。“这表明监管层正在引导市场建立理性的估值预期，避免首批项目出现过于乐观的定价泡沫。”严跃进在采访中对界面新闻指出。我们完全赞同。尤其在当前市场情绪回暖背景下，监管以“问题导向”代替“结果导向”，通过细致问询推动发行人自我审视、夯实基础，比简单加快审核节奏更具长远价值。
华泰证券研究指出，对于合规问题，监管部门依据是否影响资产合法有效转让和运营持续性稳定性来判断其重大性，进而采取不同处理方式。在项目符合发行上市条件、能够有效保护投资者合法权益的前提下，可以采用补办、有权部门出具说明、风险揭示及设置缓释措施的分类处理方式。这种“一事一议”的灵活处理机制，既守住了风险底线，也为项目推进留出了空间。——这种“原则性+灵活性”的监管智慧，正是中国资本市场走向成熟的生动注脚。
万亿市场可期
随着已申报项目的陆续推进与更多企业的加入，2026年有望成为商业不动产REITs的“上市元年”。需要清醒认识的是，“元年”不等于“狂飙”，而应是规则立起来、标准树起来、信心稳起来的奠基之年。首批上市项目的二级市场表现、分派落实情况、信息披露质量，将直接决定后续项目能否形成良性循环。
对于今年的市场走势，谢晨给出了自己的判断：“2026年商业不动产REITs会陆续受理、获批、上市，市场走势主要看房企的融资需求和资金配置热情。目前这两个动力都很强，全年申报和发行需求应该会维持在高位。”我们补充一点：热度之外，更需关注“冷思考”——例如，当前多数申报项目仍以“整栋持有、统一运营”为前提，而大量分散持有、多业主共有的商业资产如何合规整合？再如，税收中性原则尚未完全落地，交易环节税负仍构成实操障碍。这些问题不解决，REITs的广度与深度终将受限。
吴进辉也持乐观态度：“商业不动产REITs的发行标志着我国REITs进入了快速发展阶段，会持续提质扩容。预计未来两三年，首发和扩募双轮驱动，我国REITs市场规模会超过5000亿元。”他进一步向界面新闻指出，不动产REITs将继续发挥盘活存量资产、助力经济转型的作用，这也是“十五五”规划的内在要求。这一预判具有坚实基础，但我们亦要看到：5000亿元规模虽大，相较数万亿商业地产存量而言，仍是起步阶段。真正的“万亿市场”，不仅在于规模数字，更在于能否形成覆盖全业态、全周期、全链条的REITs生态体系。
除了已经申报的15单，目前市场储备项目也不少。据界面新闻不完全统计，茂业商业、武商集团、天虹股份等多家上市公司已经发布公告，正在启动REITs发行的筹备或研究工作，资产类型进一步扩展到了社区商业、长租公寓等领域。社区商业的纳入令人振奋——它意味着REITs正从“地标型”走向“民生型”，从服务高端商务人群延伸至服务千家万户的日常生活，其社会价值与经济价值正加速融合。
从长期来看，我国商业不动产REITs的发展潜力巨大。国内商业地产存量规模庞大，仅重点城市的甲级写字楼、大型零售物业，存量就以数亿平方米计，这为REITs提供了广阔的底层资产池。然而，资产池“大”不等于“优”，更不等于“可用”。真正决定市场高度的，从来不是存量规模，而是资产标准化程度、运营数字化水平、法律权属清晰度以及税收、会计等配套制度的协同度。这些“看不见的基建”，才是托起万亿市场的真正基石。
当然，市场仍在发展初期，还有很多需要完善的地方。吴进辉提醒说：“当前市场还比较小，企业参与的积极性还有待进一步提高，增量资金少，扩募也不成熟，政策和配套制度需要进一步完善。”他建议，要审慎出台收缩性政策，可以适当倾斜更多政策优惠。我们深以为然，并特别呼吁：在坚持“资产质量第一”前提下，可加快研究REITs扩募常态化机制、探索税收递延安排、推动不动产估值标准统一。唯有让制度供给跑在市场需求前面，这场关乎房地产未来形态的变革，才能行稳致远。
