唠唠资讯2026年04月07日 12:32消息，上海时隔六年调整基准地价，揭示三大城市发展逻辑。
时隔六年，上海土地“基准价”迎来最新调整。4月2日，《上海市城乡建设用地基准地价（2026年）》正式公布，基准日由原来的2020年1月1日更新至2026年1月1日。 此次调整反映出上海市对土地价值动态变化的持续关注与及时回应，有助于更准确地反映当前市场状况，为土地交易、出让及规划提供更具参考价值的依据。基准地价的更新不仅是数据上的调整，更是城市发展的缩影，体现了政策在适应经济环境变化中的灵活性和前瞻性。
此次调整，首次在全市范围内实现城乡一体化的定级定价体系，全面降低产业用地的基准地价。这些变化不仅仅是数字上的调整，更体现了城市发展的三大核心逻辑：
降低用地成本，有助于支持实体经济发展和推动存量土地的盘活与更新；通过差异化调整，能够更精准地引导资源合理配置；实现城乡同地同价，有利于促进城乡融合发展，提升整体资源配置效率。 在当前经济转型升级的关键阶段，降低用地成本不仅是优化营商环境的重要举措，更是激发市场活力、推动实体经济发展的有力抓手。同时，通过差别化的政策导向，可以更有针对性地解决区域发展不平衡问题，避免资源浪费和低效配置。而城乡同地同价的推进，则为城乡一体化发展提供了制度保障，有助于打破城乡二元结构，推动要素自由流动和公平竞争，为乡村振兴注入新动能。这些措施的实施，既体现了政策的灵活性，也彰显了对高质量发展的持续关注。
分区分类调整符合当下实际
上海市规划和自然资源局相关负责人表示，此次调整旨在落实城市总体规划，推进超大城市土地资源的高效利用，进一步对接规划实施的具体要求。
基准价格，不同区域、不同用途土地的“政府公示价”，是基于地段条件和开发情况，在特定时间点上评估形成的区域平均价格，作为地价管理和评估的重要参考。尽管它并非实际的土地交易成交价格，但能够反映城市内部地价的空间分布特征，同时也可体现土地价格的变化趋势。
不同类别的土地均有相应的基准价格。在本次调整前，基准地价按六大类用地确定，包括住宅、商业、办公、工业、研发以及公共管理与公共服务。经过此次调整，新增了殡葬设施用地这一类别。 此次调整体现了对土地用途分类的进一步细化，有助于更精准地反映各类土地的实际价值，也反映出社会需求和政策导向的变化。殡葬设施用地被纳入基准地价体系，说明其在城市规划和土地管理中的重要性日益凸显，也为相关行业的健康发展提供了更为明确的政策依据。
上海市规划和自然资源局资源利用处的相关负责人表示，此次调整的直接原因在于时效性。根据相关规定，基准地价需要定期更新，以准确体现当前的土地价值规律。随着规划的实施、地铁线路的开通、商业中心的成熟以及产业的转型升级，区域内的土地实际价值也会发生变化，因此原有的标准亟需更新，以更好地引导土地市场平稳健康发展，更有效地服务经济社会发展。
变化一：产业用地基准地价整体下调
此次调整中，产业用地基准地价全面下调，调价幅度与区位挂钩，从中环以内、中外环之间到外环以外，降幅依次扩大，越往郊区力度越大。
“目的就是要落实产业用地保量控价。”有关负责人坦言。保量，是指为做大做强制造业这块“面包”，提供匹配足量的产业发展空间载体，也就是“面粉”，以此带动科研、就业和生产性服务业等。
但在国际大都市，产业发展所面临的成本较高，其中用地费用是经营主体无法回避的显性支出。为吸引更多企业投资，上海推出具体的“降本措施”，此前已建立适用于所有产业用地的综合绩效评估和综合价值评估体系，以合理降低用地成本。
此次下调产业用地基准地价，释放出清晰的政策信号：上海正以实实在在的举措向企业传递信心，持续推动科技创新产业回归城市核心区域，不断优化国际一流的营商环境。
变化二：重点发展区域“提级”
这次调整，商品住宅和商办用地的政策并非统一标准，而是根据具体情况实施差异化调整，需结合区域特点、项目定位以及未来规划目标综合考量。
其中，位于黄浦老城厢、徐汇滨江、杨浦复兴岛及周边、闵行紫竹片区等区域的宅地基准价格提升一级。黄浦外滩第二立面、老城厢局部、董家渡金融区区域的商业用地基准价格提升一级；新天地东侧、董家渡金融城区的办公用地提升一级。
为什么是这些区域？
上海的市域空间格局已由规划明确，此次提级的区域正是这一格局中的重点战略板块。要么位于滨江核心段，要么是新兴的增长极。基准地价的上调，是对前期规划落实以及资源逐步集聚的客观反映。 从城市发展角度来看，这种空间布局的优化和重点区域的强化，有助于提升城市整体能级，推动资源更高效配置。基准地价的调整不仅是市场价值的体现，也反映出政策导向与区域发展潜力的匹配。这样的变化，为后续城市建设与产业导入提供了有力支撑，也为市民和投资者提供了更清晰的发展预期。
换句话说，真金白银的投入往往指向未来的重点方向，价值也会随之显现。企业通过观察地价的变化，能够更清晰地判断上海未来发展的重心所在。这种由市场力量引导的资源配置，不仅体现了经济发展的内在逻辑，也反映出城市战略调整的现实路径。地价的波动，某种程度上是城市发展方向的晴雨表，值得各方持续关注和深入解读。
差异化的背后是精准调控。住宅用地提级，是为了客观反映这几年区域空间格局的变化，同时落实房地产调控要求，保持市场基本稳定。商办用地基准价格调整，则聚焦营商环境优化，为商务楼宇有机更新、土地使用权续期等提供支持。
城乡用地首次全面“同地同价”
此次调整进一步降低了乡村地区工业用地、研发用地、市政交通类公服用地以及科教文体卫类公服用地的使用成本。这一举措有助于缓解乡村地区在产业发展和公共服务建设中的经济压力，为乡村振兴注入新的动力。从长远看，降低用地成本有利于吸引更多企业投资，推动产业升级，同时也能提升公共服务水平，改善居民生活质量。政策的出台体现了对乡村发展的持续关注与支持，具有积极的现实意义。
上海要推动乡村全面振兴，产业引领至关重要，但乡村引入产业面临的一大难题便是用地成本。尤其是在城乡结合部的乡村地区，由于受到城市资源的辐射，土地价格已不低。此次对乡村地区用地基准价格进行优化调整，相当于为乡村项目的发展“减负”，有助于激发乡村经济活力。 我认为，降低用地成本是推动乡村产业落地的关键一步。只有在政策上给予更多支持，才能吸引企业、资本和人才真正走进乡村，带动当地经济发展与农民增收。同时，这一举措也为乡村振兴提供了更具吸引力的营商环境，有助于实现城乡融合发展。
更重要的是，这次调整首次实现全市城乡各类建设用地一体化定级定价。从市中心到远郊农村，所有建设用地都用同一套体系来定级、定价，在同一把“尺子”下，让资源能够顺畅流动，促进城乡融合发展。
同地同价的意义，远不止于价格的统一。它更在于让乡村土地的价值被看见、被认可，推动城乡资源更加公平地流动。 这一政策不仅是对土地价值的重新评估，更是对农村发展的一种肯定。通过统一价格标准，有助于消除城乡之间的信息不对称，提升土地资源配置效率，也为乡村振兴提供了有力支撑。在实践中，这种制度设计能够增强农民对土地的获得感和安全感，促进农村经济的可持续发展。
近几年，2024年，上海多个区开始进行探索。在青浦区华新镇杨家庄村，村集体的13.52亩经营性建设用地以3246万元成功出让，成为青浦区集体土地入市的“第一槌”，标志着集体土地首次获得与国有土地同等权利和价格的市场机会。这笔资金推动了杨家庄村的转变，村集体联合邻村购置工业园区优质厂房，尝试按股分红的新模式，从一次性补偿转向持续收益。如今，以586.42亩花卉产业综合体为核心的村庄，村集体经济收入相比创建示范村前增长了112.14%，农民年收入也稳步提升12.6%。
今年1月，奉贤出台农村集体经营性建设用地入市试点管理办法，明确提出落实集体经营性建设用地与国有建设用地同权同价同责。这一政策的实施，标志着我国在土地制度改革方面迈出了重要一步，有助于打破城乡土地二元结构，提升农村土地资源的配置效率。通过赋予集体经营性建设用地与国有土地同等权利和价值，不仅有利于激发农村经济发展活力，也为乡村振兴提供了制度保障。同时，这一举措也对土地市场公平竞争、优化资源配置具有积极意义。
在各区域率先试点的基础上，上海此次从全市层面推进统一调整，同地同价不再局限于个别试点，而是在全市范围内全面实施，有望真正激发乡村空间的内生活力。
上海市土地估价师协会副会长杨斌说，上海调整基准地价，本质上是一次对城市“家底”的重新评估。通过释放价格信号、精算“土地账本”，更有力支撑超大城市的高质量发展。
