唠唠资讯2026年04月23日 13:59消息，上海楼市金三银四实探：二手房置换激活新房需求。
今年3月，上海二手房网签成交量突破三万套，创下了近五年来的最高纪录，楼市“小阳春”态势稳步显现。进入4月后，市场热度是否有所降温、回暖趋势能否延续，成为各方关注的焦点。
近日，澎湃新闻走访上海多家中介门店、房产交易服务中心以及新房销售中心，与一线房产从业人员和购房者进行交流。从市场反馈来看，当前“小阳春”行情仍在持续，同时，二手房市场的成交结构开始出现变化，置换链条逐步向上延伸，从而推动新房市场购房节奏加快。
置换链条逐步向上传导
3月份的上海二手房市场，主要以刚需房源的成交为主，而进入4月后，市场出现了新的变化，成交结构有所上移，改善型需求开始增多，成为最突出的特点。
“3月份市场成交的标的整体规模相对较小。以我们门店为例，3月的成交均价为357万元，而到了4月，最新成交均价已升至411万元。”上海太平洋房屋上南商圈总监段洪飞向澎湃新闻表示，4月以来最明显的变化是置换链条在上移，600万元至1500万元的中大型房源带看量显著增加，涨幅大约为50%。
不同板块的市场表现，也反映出二手房市场正在经历结构性调整。上海中原地产森兰板块营业董事宋沪雄指出，3月期间，300万以下的刚需房源成交占比达到70%，仍是市场的主要力量。但自4月以来，500万元、600万元甚至千万级别的高端房源成交逐渐增多。他举例说明，近期有客户在出售价值600多万元的自有房产后，置换了一套价值约1000万元的改善型住宅。 从这些数据可以看出，市场正在从以刚需为主向改善型需求转移，反映出购房者对居住品质的更高追求以及部分投资者在市场调整期的策略变化。这或许意味着，随着政策逐步优化和市场信心恢复，中高价位房产的活跃度正在提升，也预示着二手房市场正朝着更加多元化的方向发展。
市场回暖的背后，是购房者心态的转变。购房者王女士在接受采访时坦言，此前房价下行阶段一直不敢出手，“沪七条”新政落地后，市场成交量保持活跃，房价逐渐趋于稳定，便开始着手置换，“最近一直在看房，想找一套自己心仪的房源。”
还有一些购房者在同一个小区内进行房产置换，将98平方米的户型换成了110平方米的户型。“房价的高低对置换影响不大，卖得便宜，买的时候价格也相应降低，我更关注的是区域的发展前景。”该购房者表示，其所处的片区配套较为完善，地理位置优越，目前房价大约为6万元每平方米，他认为未来这里仍有较大的发展潜力。
同时，宋沪雄分享了其客户在楼市中的置业经历。他提到，有客户曾在2022年参与热门楼盘的摇号，但未能中签，如今却以低于当年一手开盘价的价格购入该小区的房源。“目前房价趋于稳定，购房者对上海楼市的未来信心明显提升，普遍认可当前房源的性价比。” 从市场走势来看，房价的回调为部分购房者提供了入场机会，尤其是在政策支持和市场预期改善的背景下，不少投资者和刚需买家开始重新评估市场价值。这种现象反映出市场正在逐步回归理性，也说明购房者对长期价值的认可度在提高。
从中介机构整体数据来看，4月1日至14日，上海太平洋房屋体系内共成交504套房源，虽然相比今年3月份略有减少，但与去年同期相比增长了27.3%。同时，新增客源量同比增长46.6%，新增带看次数同比增长27.4%，市场热度依然保持。从价格方面来看，受置换链条逐步向上传导的影响，当前成交单价环比上涨5.6%，挂牌单价环比上涨3.9%，达到64216元/平方米。
市场预期的转变，也推动房源挂牌量稳步上升。“3月不少业主还处于观望状态，持续观察市场走向，到了4月，看到市场平稳且有向上趋势，不少业主开始挂牌出售，门店4月整体挂牌量比3月略有上涨。”段洪飞说道。
在宋沪雄看来，此次新政的影响范围比以往更加深远，主要原因是该政策首先覆盖了价格最低的刚需住房，随后逐步向上推动，带动整个市场逐渐回暖，因此市场热度持续时间更长。他提到，周末期间门店的经纪人几乎全部外出带客户看房，单日人均带看量至少达到2组。
房产交易的繁忙景象，直观反映出当前二手房市场的火热态势。上海链家交易管理中心交易管家经理宫雯祎表示，3月楼市的小高峰热度持续至4月，4月初期成交量出现小幅波动，主要受清明节假期影响。目前长宁交易服务中心周末的预约量稳定在50组左右，以上周末为例，单日预约量达到54组，其中25组实现当天谈判、当天下定，转化率高达50%。 从数据来看，市场活跃度依然保持较高水平，尤其是在节假日后，买卖双方的交易节奏并未明显放缓。这表明购房者对市场的信心仍在，而卖方也更倾向于抓住时机快速成交。这种高转化率的背后，既体现了市场的供需关系趋于平衡，也反映出中介机构在服务效率和专业性上的提升。在当前政策环境相对稳定的背景下，这样的市场表现值得持续关注。
宫雯祎表示，新政实施后，买卖双方对市场行情和未来走势充满信心，谈判效率显著提高。有业内人士表示，过去客户在谈判后往往需要反复考虑，而如今大多数情况下都能实现当天完成合同签署。 从当前市场表现来看，政策的积极影响正在逐步显现。信心的提升不仅体现在交易速度上，也反映出市场参与者对整体环境的认同。这种变化有助于增强市场的活跃度和流动性，为后续的市场发展奠定良好基础。
官方数据显示，市场热度持续升温。根据上海网上房地产的统计，截至4月19日，上海二手房（含商业）累计网签成交达17880套，较去年同期增长约25%。其中，单日成交量突破千套的有6天。特别值得注意的是，4月11日当天网签成交量达到1632套，连续刷新今年3月创下的两次单日成交纪录，成为近五年来上海二手房单日网签量的新高。
新房客户决策周期缩短，改善型项目走俏
二手房市场的持续升温，进一步激活了“卖旧买新”的置换链条，许多购房者在出售二手房后进入新房市场，从而直接推动了新房的购置速度加快。
保利·都汇和煦销售经理程建军提到，2月份之前，置换客户的决策周期普遍较长，3月在政策利好释放下，客户决策节奏不断加快，“一部分是已经完成二手房出售的客户，置业资金到位；还有客户先定下新房后，二手房交易周期也大幅缩短，不少客户3个月内就能完成全款。”
据程建军透露，3月份项目成交了101套房源，截至4月13日，4月份的成交量已超过60套，预计整个4月份的成交量将超过3月，涨幅在5%至10%之间。“周末来访情况依然活跃，周六下午2点左右，项目的来访量已达80组，预计全天将突破150组，来访和成交均呈现稳步上升的态势。”
项目售楼处现场，有新房购房者表示，去年下半年就有置业计划，但受市场行情影响一直观望，今年新政落地后，加上新房计容面积调整，觉得新房性价比较高，便准备出手，其提及“结合自身收入情况，优先选择公积金贷款，合理控制杠杆”。
4月上海新房市场保持平稳态势，受“沪七条”政策支持以及“金三银四”传统购房旺季的双重推动，整体市场呈现向好趋势。上海链家新房事业部闵行客发总监孟静表示，目前新房市场仍存在分化现象，那些拥有优质产品、完善配套和高品质规划的项目，去化速度更加明显。
这一趋势，在楼盘实际销售中也得到了充分验证。据观察，自4月以来，改善型住宅项目的成交热度明显上升。以区域内的改善型楼盘象屿天誉蘭香为例，其叠加房和联排房类产品在4月以来的销量持续走高，显示出市场对高品质住宅的需求正在稳步释放。 从当前市场表现来看，购房者对居住品质的要求不断提升，改善型需求正成为楼市的重要支撑力量。这不仅反映了居民收入水平的提高，也体现出购房理念的转变。随着政策环境的逐步优化，未来改善型住宅的市场表现值得持续关注。
据上海中原地产监测显示，上周（4.13—4.19）上海新建商品住宅成交面积为9.18万平方米，环比增长8.94%。刚需及首次改善型需求持续保持活跃，成为近期市场交易的主要推动力，为未来成交量的稳步上升奠定了基础。
上海中原地产市场分析师卢文曦表示，受二手房交易活跃带来的置换需求推动，加上房地产企业积极的营销策略配合，短期内以刚需及首次改善型购房者为主的火热态势预计将持续。
