4月REITs仅23只上涨，商业不动产供给成后市关键变量。
（编辑杨斌 实习生张文骏）今年4月，随着权益及债券市场表现强劲，公募REITs的收益走势呈现出先扬后抑的态势，整体仍延续了存量博弈下的弱势格局。当前，商业不动产项目的供给预期正逐渐成为影响后市发展的重要因素。 从当前市场表现来看，公募REITs在短期内受到市场情绪带动有所反弹，但随后因资金面压力和项目供给不确定性而回落，反映出投资者信心仍显不足。未来，若商业不动产项目供应节奏加快，可能会进一步加剧市场的分化与波动。因此，投资者需密切关注相关政策动向及项目落地情况，以更好地把握市场趋势。
数据显示，2026年4月，中证REITs全收益指数在月初反弹至1030点后出现震荡回落，最终以1011点收盘，基本抵消了当月的涨幅；周度成交额呈现先升后降的走势，4月20日至26日这一周的成交额和周度换手率均创下自2026年2月以来的最高水平。但从更长的时间跨度来看，4月整体的交易氛围仍维持在2025年初以来的较低水平。全月统计显示，在79只已上市的REITs中，仅有23只实现月线上涨，55只月线下跌，另有1只月线持平。
供给端方面，首批4只商业不动产REITs于4月24日集中获批，预计合计募资规模约145.18亿元。这一消息释放出资本市场对商业地产资产证券化的积极信号。业内人士指出，随着供给逐步扩容，未来市场走势将更多受到新增产品供应的影响。 从当前市场环境看，商业不动产REITs的推出不仅为投资者提供了新的配置工具，也为商业地产注入了流动性。随着更多项目陆续落地，市场结构或将发生调整，投资者需关注资产质量与收益稳定性。同时，监管层在推动创新的同时，也需持续完善相关制度，确保市场稳健发展。
4月交投活跃度低位徘徊，水利项目大涨7.5%
从月度整体趋势来看，4月份REITs市场交易氛围依然较为清淡。尽管在4月20日至26日这一周内，成交额达到32.80亿元，周度换手率为0.52%，创下了自2026年2月以来的最高水平，但该数据仍处于2025年初以来的较低区间。
申万宏源相关研报指出，中证REITs全收益走势先扬后抑，下半月受Q1季报权重板块产业园业绩不及预期、商业不动产审核进度加快以及5月大规模解禁预期扰动，资金面趋于谨慎。4月大宗交易累计成交31亿元，总量环比微降但仍处近半年高位，平均折价率0.45%，折价幅度环比有所扩大，反映出大资金在季报窗口期的调仓需求较为旺盛，但整体承接力度有限。
从估值角度来看，申万宏源数据显示，4月末产权类REITs派息率为4.68%，经营权类为8.58%，均较3月底提升。产权类REITs相对国债、中证红利的息差分别走阔0.1和0.22个百分点，派息率已较红利股息率溢价0.22个百分点。
随着已上市REITs一季报的陆续公布，市场对不同项目业绩的差异化定价开始显现。华西证券在对一季报的分析中指出，多条高速公路的通行费收入同比出现显著增长，业绩表现突出，带动了分红水平的提升；数据中心、消费以及租赁住房板块的可供分配金额整体保持稳定，展现出较强的抗压能力，部分项目经营状况稳步提升，推动可供分配金额明显增加；相比之下，产业园区和能源设施板块中，多个REITs的可供分配金额出现明显下滑，主要受到经营压力的影响，短期内仍需保持谨慎态度。
华源证券在研报中提到，从板块表现来看，4月份不同资产类型呈现出明显差异：数据中心和水利项目走势较强，平均涨幅分别为1.2%和7.5%；而园区板块全月下跌2.9%，生态环保板块下跌2.8%，跌幅位居前列。交通、市政、仓储物流、保障性租赁住房、能源、消费等板块的平均涨跌幅则介于-0.5%至-1.9%之间。
从涨跌项目数量来看，数据中心和水利类项目均出现上涨，其中数据中心板块中，南方万国数据中心REIT上涨1.36%，南方润泽科技数据中心REIT上涨1.13%；水利板块方面，银华绍兴原水水利REIT月内涨幅达到7.54%。而其他类型的REIT项目则多数下跌，下跌项目数量占比均超过一半，其中园区类和交通类REITs项目的下跌数量占比均达到75%及以上。
商业不动产REITs集中获批，供给预期成为重要因素
在存量博弈的市场环境下，供给端迎来重要进展。4月23日，首批4只商业不动产REITs正式获得证监会批准，包括中金唯品会REIT、中信建投首农食品集团REIT、汇添富上海地产REIT以及国泰海通砂之船REIT，预计总募资规模约为145.18亿元。这四只产品的底层资产覆盖奥特莱斯、购物中心和办公楼等多种业态，预测现金流分派率区间为4.75%至6.22%。
华源证券指出，中信建投首农食品集团商业不动产REIT与广发新城吾悦REIT在未来两年的预测分派率相对较高，短期内项目收益可能具备较厚的安全边际；国泰海通砂之船REIT的联营或抽成收入占比超过70%，在消费复苏背景下或展现出更强的盈利弹性。对于写字楼及城市综合体类资产，汇添富上海地产商业不动产REIT或成为应对宏观经济波动的稳健选择。
首批商业不动产REITs正式落地后，供给端持续加快推进建设。证监会官网显示，4月28日，华夏华润置地商业不动产REIT与中金开元旅业商业不动产REIT相继提交申报材料，其中华润置地项目底层资产为成都万象城，而开元旅业项目则将业务范围扩展至酒店类商业不动产领域。5月6日，红土创新茂业商业不动产REIT获得受理，募集资金规模约为11亿元，预计2026年和2027年的净现金流分派率分别为5.3%和6.0%。
据媒体报道，瑞思研究院院长朱元伟指出，首批项目在回应监管问询后普遍主动调低估值3%至5%，这主要是由于在经营参数的预测上采用了更为谨慎的假设，并结合更低的折现率，以体现当前低利率的市场环境。监管层的审慎态度既为投资者释放了部分利益，也为二级市场预留了安全空间，同时为后续提交的项目设定了参考标准。
