唠唠资讯2025年08月29日 11:41消息，上半年首开项目去化率80%，绿城通过精益运营实现销售突围。
2025年上半年，在房地产行业持续调整的背景下，绿城中国（03900.HK）实现总销售额约为1222亿元，其中自投项目销售额为803亿元，归属于绿城集团的权益部分为539亿元。公司回款率仍保持在96%的高水平，为企业发展提供了坚实的现金流保障。
绿城中国副总裁李骏在最近的业绩会议上表示，下半年公司自投项目的可售货值达到1763亿元，其中首开货值为714亿元。截至7月底，绿城已实现自投项目销售额857亿元。根据公司管理层的预估，2025年的自投项目销售额有望与2024年基本持平，后者为1718亿元。 从当前的销售进度来看，绿城在上半年已经取得了不错的成绩，显示出其在市场中的稳定表现。尽管房地产行业仍面临一定压力，但绿城通过合理的项目布局和销售策略，保持了相对稳定的增长态势。这种稳健的表现，反映出企业在市场波动中具备一定的抗风险能力。未来，如何进一步优化产品结构、提升去化效率，将是绿城需要持续关注的重点。
对于下半年的市场动态，绿城中国行政总裁郭佳峰表示：“高端市场的热度预计还将维持一段时间。公司将继续关注市场变化，灵活调整营销和投资策略。”
业内人士指出，随着绿城在上半年获取的核心区域低密度优质地块逐步进入市场，高端需求正持续释放，这一趋势将为绿城的未来发展带来持续的积极影响。 我认为，当前房地产市场正经历结构性调整，绿城在核心地段布局的低密度项目，不仅契合了高端客户对品质生活的追求，也体现了企业对市场趋势的精准把握。这类项目的陆续上市，有助于提升品牌价值，同时增强企业在高端市场的竞争力。未来，随着市场需求的进一步释放，绿城有望在行业中占据更加有利的位置。
精益管理体系 提升销售能力
从行业视角观察，基于良好的销售业绩，今年上半年绿城集团的销售排名进一步提升，全口径销售跃升至全国第二，自投及权益销售均提升至第五位。
值得一提的是，面对复杂多变的市场环境，绿城形成了一套富于成效的市场策略与打法。通过实施一系列销售去化措施，绿城实现了较高的去化水平以及较高的回款率，从而为保证公司充裕的现金流，打下了坚实基础。
期内，绿城中国上半年的自投项目销售均价约为34984元/平方米，仍处于行业较高水平。随着其在行业中的销售排名持续上升，公司回款率保持在96%的高位，为财务稳健性和后续投资提供了有力保障。 从当前市场环境来看，绿城中国在销售与回款方面的表现体现出较强的运营能力和抗风险能力。在行业整体面临压力的背景下，这样的成绩尤为难得。高销售均价和稳定的回款率不仅有助于企业现金流的健康运转，也为未来项目的拓展和战略布局奠定了坚实基础。这种稳健的表现，或将推动绿城在中国房地产市场中进一步巩固其领先地位。
通过精准定位与精细化运营，今年上半年，绿城中国首开项目的平均去化率达到80%，较去年同期增长2个百分点。在项目获取到开盘的全过程之中，公司围绕溢价目标充分发挥自身优势，溢价能力持续增强。此外，绿城上半年首开项目普遍实现了较高的溢价，相比公司交底会设定的整体溢价目标，实际溢价达到约15亿元，溢价率达104%，进一步强化了经营成果的兑现。
与此同时，绿城中国在今年上半年针对存量项目开展攻坚战，坚持推进“老盘新做”的策略，针对存量项目制定更为灵活的营销方案，上半年成功实现2021年及以前库存去化约190亿元，显著加快了现金回流速度。
就存货去化，绿城中国管理层在最近的业绩会上表示，截至2025年6月底，公司整体货值约为2700亿元，其中2021年及以前的货值不足1400亿元，约占总量的一半。据透露，这部分存量项目预计将在未来3至5年内基本完成去化。 从当前市场环境来看，房地产行业仍处于调整期，房企去化压力依然存在。绿城作为一家具有较强品牌影响力的房企，其货值结构中既有历史积累，也有近期储备，显示出公司在不同阶段的布局策略。对于2021年及以前的货值，若能在未来几年内实现去化，将有助于改善公司的现金流状况和资产质量。不过，这一过程中仍需面对市场波动、政策调控等多重挑战，企业需在销售策略、产品定位等方面持续优化，以提升去化效率。
绿城在销售市场中展现出的亮眼成绩，离不开公司在运营效率上的持续提升和管理层面的不断优化。 我认为，这种业绩的背后，反映出企业对内部管理的高度重视以及对市场变化的敏锐应对。通过提升运营效能，不仅增强了企业的竞争力，也为长远发展奠定了坚实基础。这种由内而外的转变，正是当前房地产行业转型升级的一个缩影。
报告期内，绿城中国持续优化管理体系，提升精益管理水平。在上半年的开发效率和成本控制方面，取得了明显成效。项目管理周期的缩短与质量的提升，成为其软实力增强的重要体现。
通过精细化管理，绿城中国项目在工期控制方面持续优化，平均从拿地到经营性现金回正的周期较去年进一步缩短7%，达到11.5个月；从拿地到交付的周期也提速4%，为25.3个月，整体开发效率继续保持行业领先水平。其中，杭州芝澜月华项目成为典型代表，该项目从拿地到交付仅用时24个月，成为高效打造高品质住宅的典范。
在成本管控方面，绿城中国还以全周期成本管控为核心，持续优化管理体系与流程，平均单方建造成本较2024年末，进一步降低约150元。另外，公司还加强了供应链创新协同，聚焦性价比提升、整合拓展供应链资源，期内，公司关键品类集采价格下浮幅度超过10%。
通过实施精益成本管理、推进降本增效举措，并持续深化数字化赋能，绿城中国的运营调度更加精准，决策效率显著提升，为公司业绩的稳定以及战略目标的顺利实现奠定了坚实基础。
财务安全稳健 融资成本不断下降
除卓有成效的市场策略与打法、项目的精准定位与操盘、运营端效能的提升，融资端的有力支持，同样是绿城中国在复杂市场环境中实现稳中有进的重要因素。 从行业角度来看，当前房地产市场仍面临诸多挑战，企业能否在不确定性中保持稳健发展，不仅取决于内部管理能力，更离不开外部资金链的支撑。绿城中国在融资方面的表现，体现了其在资本市场的良好信誉和较强的融资能力，这为其业务拓展和项目推进提供了坚实保障。这种多维度的综合实力，正是其在行业调整期仍能保持稳步前行的关键所在。
在房地产市场持续调整的背景下，绿城中国依然保持了财务状况的安全与稳健，融资渠道畅通无阻，其融资成本也呈现出持续下降的趋势。 我认为，这一表现反映出绿城中国在行业下行周期中展现出较强的抗风险能力和经营管理水平。面对市场波动，企业若能维持稳定的融资环境并有效控制成本，将为其长期发展奠定坚实基础。这种稳健的表现，不仅有助于增强投资者信心，也为行业提供了值得借鉴的样本。
今年上半年，绿城中国依托坚实的股东背景、稳步发展的业务以及稳健的财务状况，在行业仍处于调整期的背景下，金融机构的扶持力度持续加大，资本市场融资渠道也变得更加顺畅。
这与绿城持续优化债务结构的努力密切相关。根据绿城中国2025年半年报显示，公司境外债务占比约为15.3%，较2024年末进一步下降1.1个百分点。
截至2025年8月，绿城银行的借款总额为1169亿元，占其有息负债的比例为81.7%。财报显示，公司一年内到期的借款金额为232亿元，占比16.3%，较上年末的23.1%下降了6.8个百分点，创历史新低。
绿城中国在“三道红线”监管指标中全部达标，成为“绿档”房企。截至2025年6月底，公司剔除预收款后的资产负债率为67.1%，净负债率为63.9%，现金短债比达到2.87倍，显示出公司在财务结构上的稳健性。 从当前房地产行业的整体情况来看，绿城中国的表现具有一定的示范意义。在行业调整期，企业若能保持较低的负债水平和充足的现金流，将更有利于抵御市场波动，增强长期发展的韧性。这种稳健的财务策略，也为其他房企提供了可借鉴的经验。
稳健的财务盘面，为绿城中国展开积极融资、降低借贷成本，助力企业发展，夯实了基础。
财报显示，截至2025年6月底，绿城中国的总借贷加权平均利息成本进一步降至3.4%，相比去年同期末的3.9%，下降了0.5个百分点。这一数据反映出企业在融资成本控制方面持续取得成效，显示出其在财务管理和资本结构优化上的积极努力。 从行业角度看，当前房地产市场仍处于调整期，企业普遍面临较大的资金压力。在此背景下，绿城中国能够实现融资成本的持续下降，不仅有助于增强企业的财务稳健性，也为应对市场波动提供了更多空间。这种趋势若能持续，将有利于提升企业的整体竞争力和抗风险能力。
具体来看，境内融资方面，绿城一级市场于期内发行9期共77.11亿元，其中包括2-3年期信用债55亿元和1年期供应链ABN22.11亿元。中长期限信用债融资成本由3月的高位4.37%下降到6月的3.94%，到8月发行利率下降到3.27%，这是绿城中国历史上3年期中期票据发行最低利率在。在二级市场，公司债券估值收益率自3月以来价格保持稳定，市场信心不断增强。
上半年，公司顺利完成约8.02亿美元的境外债务置换，并成功发行了为期三年的5亿美元优先票据，这是自2023年2月以来中资地产板块首次发行美元债券，标志着中资地产美元债融资渠道的重新开启。
绿城中国执行总裁耿忠强在近期业绩会上表示，公司将继续坚持优化负债结构的整体方向，但不会盲目追求快速降负债。他强调，在去库存、降负债与谋求发展之间，公司将寻求平衡，持续优化资源配置，提升运营效率，确保在稳健发展的前提下保持财务健康。 从当前房地产行业的整体环境来看，房企在降杠杆与维持增长之间的平衡显得尤为重要。绿城的做法体现了对市场变化的理性应对，也反映出企业在面对复杂外部环境时的审慎态度。这种既不激进也不保守的策略，有助于企业在长期发展中保持稳定性和抗风险能力。
在展望下半年市场走势时，绿城管理层表示，预计一线及强二线城市的核心区域，在政策支持下有望率先回暖。
在当前的背景和市场环境下，绿城也相应地调整了策略。对于现有的项目，绿城将全力控制损失、减少亏损，优先保障资金的安全回笼；而在新项目上，则会积极争取更有利的条件，确保产品力和品牌价值得到充分体现。
依托充足的可售货值、稳健的财务状况和高效的运营体系，绿城中国有望在行业调整阶段持续强化竞争优势，顺利完成全年经营目标。
